¿Cuesta más conseguir una hipoteca con la nueva ley hipotecaria?

El 16 de junio entró en vigor la nueva ley hipotecaria, que introduce importantes cambios en el proceso de contratar una hipoteca. ¿Es verdad que, aunque el cliente se ahorra la mayoría de los gastos, las nuevas hipotecas son más caras y difíciles de conseguir? Vamos a ver qué ha cambiado realmente y cómo te afecta si quieres pedir una hipoteca.

Después de muchas vueltas, el pasado mes de junio empezó a aplicarse la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario, más conocida como nueva ley hipotecaria, que pone al día la normativa relacionada con la tramitación de créditos hipotecarios. Esta ley responde a la transposición de una directiva comunitaria sobre hipotecas, que en España hemos tardado más de tres años en aplicar, hasta el punto de que la Comisión Europea amenazó con multarnos.

Se ha hablado mucho del impacto que va a tener esta nueva legislación en el mercado hipotecario: que si protegerá mejor a los consumidores; que si encarecerá las hipotecas; que si acabará con las cláusulas abusivas; que si lo acabaremos pagando por otro lado… Lo cierto es que aún es temprano para valorar completamente el impacto de la nueva ley hipotecaria, aunque ya tenemos algunos indicios de sus efectos. Pero primero vamos a resumir los cambios que ha introducido esta nueva normativa tan polémica a la hora de solicitar una hipoteca.

Principales novedades de la nueva ley hipotecaria

La verdad es que la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario es un texto legal bastante extenso y complejo que recoge numerosas disposiciones. A continuación tienes un resumen de las principales novedades que te afectan como consumidor al pedir una hipoteca.

El banco paga todos los gastos excepto la tasación: el banco debe hacerse cargo de los gastos de gestoría, notaría, registro y el famoso impuesto de actos jurídicos documentados. Hay bancos que incluso pagan la tasación, aunque deberías comparar las condiciones porque es posible que la “recuperen” cobrándote un interés mayor.
Adiós a las controvertidas cláusulas suelo: las nuevas hipotecas no podrán fijar un límite a la baja de los tipos de interés, como ocurría hasta ahora. Sin embargo, la ley establece que, en caso de que el Euríbor sea negativo, el banco no tendrá que pagar.
Se acabaron los productos vinculados: el banco tampoco te podrá obligar a contratar seguros o planes de pensiones para concederte la hipoteca; aunque sí puede ofrecerte mejores condiciones si los contratas, como un tipo de interés más reducido.
Límite a las comisiones por amortización anticipada: se regulan las comisiones máximas que te puede cobrar el banco si decides devolver antes de plazo todo o parte del importe pendiente de la hipoteca, para terminar de pagar el préstamo antes o reducir la cuota mensual que pagas. Antes, era el banco el que fijaba esas comisiones.
Mayor protección frente al desahucio: una entidad bancaria no podrá iniciar un procedimiento de desahucio hasta que no se acumulen 12 cuotas mensuales impagadas (en la primera mitad del préstamo) o 15 cuotas impagadas (en la segunda mitad). Sin embargo, ahora el trámite para proceder al desahucio se ha simplificado y agilizado, lo que significa que se ejecuta más rápido cuando se dan las condiciones.
La dación en pago será voluntaria y acordada entre ambas partes: esto abre una vía interesante para poder resolver la hipoteca si no puedes pagar, sin quedarte con una deuda “eterna”. Sin embargo, la contrapartida es que los bancos exigen ahora tasaciones más a la baja que nunca, para asegurarse de que en caso de una dación en pago, el valor de la vivienda cubra el capital principal y los intereses pendientes (si se ha tasado al alza, eso resultará más difícil y el banco será reacio a aceptar la dación).
Más control y transparencia: la nueva ley exige que la entidad financiera consulte el historial de solvencia del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Además, el cliente deberá recibir el borrador del contrato 10 días antes de la firma para revisarlo y hacer un test para verificar que entiende el contenido del mismo.
Más visitas al notario: mientras que antes bastaba con una visita al notario para la firma de la hipoteca, ahora tendrás que acudir dos veces. Una para que te explique las condiciones del préstamo y te entregue un borrador del contrato, y la otra el día de la firma para verificar que has comprendido sus implicaciones y formalizar la hipoteca.

Estas son las principales novedades, aunque la nueva ley hipotecaria introduce otros aspectos interesantes. Sin embargo, la gran pregunta es… ¿cómo afecta esto a la concesión de hipotecas?

Impacto de la nueva ley en la concesión de hipotecas

En nuestra experiencia diaria, una de las primeras consecuencias que estamos viendo de la aplicación de la nueva ley hipotecaria es que se han endurecido las condiciones respecto a riesgos en comparación con meses anteriores. Es decir, las entidades exigen más solvencia y garantías para conceder una hipoteca que antes. También se ha reducido el importe medio de las hipotecas (ahora está en 124.131 euros), lo que puede indicar que se exige una mayor aportación del cliente como entrada para conceder la hipoteca).

Como contrapartida, en muchos bancos los tipos de interés no solamente no han aumentado con la nueva ley hipotecaria, sino que incluso se han reducido en algunos casos para aquellas operaciones que cumplen los criterios de riesgos, que como decíamos ahora son más estrictos.

En cualquier caso, es innegable que, los tipos de interés medios de las hipotecas en España están en alza y ya se sitúan en el 2,14 %, según el portal Idealista. Esto puede reflejar que los bancos están endureciendo las condiciones de los préstamos, aunque hay otros factores que están detrás de esta subida de los tipos de interés. Por ejemplo, el hecho de que cada vez más clientes optan por hipotecas de tipo fijo para protegerse de futuras subidas del Euribor (ya suponen el 42 % del total de hipotecas).

Ahora más que nunca, un buen asesoramiento es esencial

Como especialistas en asesoramiento hipotecario, podemos decirte que, con la nueva ley hipotecaria y la subida inevitable de los tipos de interés, hoy en día es más importante que nunca darse cuenta de que, cada banco, en este cambiante escenario, opta por una estrategia diferente: los hay que se mantienen concediendo tipos de interés altos y condiciones poco competitivas como forma de asegurarse una rentabilidad y existen otros cuyo principal objetivo es la captación del buen cliente, aquel que cumple con los requisitos de riesgos y que, dado su perfil, el banco considera que la relación a medio y largo plazo va a ser beneficiosa para ambas partes. A este cliente se le ofrecen condiciones realmente competitivas, en ocasiones muy por debajo de mercado. En este contexto es esencial dar con este tipo de banco y, por supuesto, tener el interlocutor adecuado.